Immobilien-Teilverkauf: Was steckt dahinter, welche Tücken gibt es, und worauf sollten Sie achten?

Ihr Eigenheim ist oft das Herzstück Ihrer Altersvorsorge. Doch manchmal entsteht das Bedürfnis, aus der eigenen Immobilie finanzielle Mittel freizusetzen, ohne die geliebten vier Wände komplett aufzugeben. Der Immobilien-Teilverkauf erscheint als lukrative Lösung: Sie verkaufen einen Teil Ihres Hauses und erhalten dafür sofort Geld, können aber weiterhin dort wohnen bleiben. Doch wie funktioniert ein Teilverkauf wirklich? Und welche Risiken und Haken sind mit diesem Modell verbunden? In diesem Ratgeber erklären wir unabhängig und verständlich alles Wissenswerte rund um den Immobilien-Teilverkauf und geben Ihnen praktische Tipps, wie Sie Fallstricke umgehen.

Kurzübersicht: Vor- und Nachteile des Teilverkaufs

• Sie erhalten schnell Liquidität, ohne sofort ausziehen zu müssen.
• Ein monatliches Nutzungsentgelt wird fällig, solange Sie im Haus wohnen.
• Die vollen Konsequenzen sehen Sie oft erst nach Jahren, besonders beim Gesamtverkauf.
• Ein Rückkauf ist wegen hoher Kosten meist unrealistisch.
• Die laufenden Kosten der Immobilie bleiben in Ihrer Verantwortung.
• Ein Insolvenzrisiko des Teilkäufers besteht – und damit Unsicherheit für Ihr Wohnrecht.

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Bei einem Teilverkauf veräußern Sie typischerweise bis zu 50 % des Eigentums an einen darauf spezialisierten Anbieter. Im Gegenzug erhalten Sie eine Einmalzahlung, die sich prozentual am Verkehrswert Ihrer Immobilie orientiert. Gleichzeitig wird Ihnen ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt (oft als Nießbrauch), sodass Sie weiterhin wohnen oder vermieten dürfen. Der Vertrag regelt auch, unter welchen Bedingungen der Verkauf des gesamten Hauses später erfolgt, zum Beispiel bei Ihrem Auszug oder nach Ihrem Tod.

Wichtig: Mit dem Teilverkauf geben Sie dem Unternehmen umfassende Rechte, die Immobilie später ganz zu verkaufen. Die Möglichkeit, Ihren verkauften Anteil zurückzukaufen, ist im Vertrag zwar häufig vorgesehen, scheitert aber meist an den hohen Kosten, die durch neue Verkehrswertgutachten, Gebühren und Nebenkosten entstehen.

Die größten Risiken und Fallstricke beim Teilverkauf

1. Rückkauf und Gesamtverkauf: Kostspielige Angelegenheit

Viele Verträge führen dazu, dass Sie oder Ihre Erben einen Rückkauf praktisch nicht bezahlen können – denn die Kosten sind meist deutlich höher als der ursprünglich erhaltene Kaufpreis. Kommt es stattdessen zum Gesamtverkauf, darf das Teilverkaufs-Unternehmen seinen Anteil nicht nur zum damaligen Kaufpreis, sondern meistens mit einem kräftigen Bonus ("plus X") abrechnen. Selbst wenn der Marktwert Ihrer Immobilie stagniert oder sinkt, ist das Unternehmen auf der sicheren Seite, während Sie bei niedrigen Verkaufspreisen das Nachsehen haben.

2. Monatliches Nutzungsentgelt – eine dauerhafte Belastung

Während Sie im Haus bleiben, zahlen Sie für den verkauften Anteil ein sogenanntes Nutzungsentgelt. Dieses wird oft als Prozentsatz berechnet, ähnlich einem Zinssatz auf den erhaltenen Kaufpreis. Besonders tückisch: Das Entgelt kann je nach Vertrag an steigende Zinsen angepasst werden. Bleiben Zahlungen aus oder steigen diese zu stark, kann das Unternehmen auf einen Verkauf Ihres Rest-Eigentums drängen – mit der Folge, dass Sie eventuell sogar ausziehen müssen.

3. Laufende Verpflichtungen und Nebenkosten bleiben bestehen

Ein Teilverkauf befreit Sie nicht automatisch von Instandhaltung oder laufenden Kosten für das Haus. In fast allen Modellen bleiben Sie weiterhin für Versicherung, Grundsteuer, Reparaturen und Modernisierungen verantwortlich – oft für die gesamte Immobilie, nicht nur für Ihren Anteil.

4. Ungewisser Erlös nach Gesamtverkauf

Zwar erhalten Sie beim Teilverkauf sofort Geld. Was nach Jahren vom Immobilienwert tatsächlich übrig bleibt, zeigt sich aber erst beim Gesamtverkauf. Es gehört zum Geschäftsmodell der Anbieter, sich durch Mindestpreise, Gebühren und Verkaufsvereinbarungen abzusichern. Besonders wenn der Immobilienmarkt schwächelt, kann es passieren, dass Sie weniger ausgezahlt bekommen als gedacht.

5. Insolvenzrisiko: Was passiert, wenn das Teilkauf-Unternehmen zahlungsunfähig wird?

Anders als bei Banken gibt es für Teilverkaufs-Firmen keine staatliche Einlagensicherung. Wird das Unternehmen insolvent, kann im schlimmsten Fall Ihr Wohnrecht gefährdet sein. Oft müssen Sie sogar zustimmen, dass eine Grundschuld zugunsten des Kreditgebers des Teilkäufers ins Grundbuch eingetragen wird. Dies kann beim Zahlungsausfall zu einer Zwangsversteigerung der gesamten Immobilie führen.

6. Der Verkehrswert – nicht immer der echte Marktwert

Grundlage für die Berechnung von Auszahlungen, Nutzungsentgelten und Gebühren ist der sogenannte Verkehrswert, der von einem Sachverständigen festgelegt wird. Dieser weicht jedoch nicht selten vom erzielbaren Verkaufspreis am Markt ab. Gerade bei steigenden oder fallenden Immobilienpreisen kann dies zu ungewollten Überraschungen führen – beim Teilkauf ebenso wie beim späteren Gesamtverkauf.

7. Hoher Teilkaufpreis bedeutet oft hohe Folgekosten

Je mehr Sie anfangs für Ihren verkauften Anteil bekommen, desto höher fallen im weiteren Verlauf Gebühren, Nutzungsentgelt und Mindesterlöse für das Unternehmen aus. Bleibt der Verkaufswert später jedoch hinter Ihren Erwartungen zurück, profitieren in erster Linie die Anbieter.

8. Immobilienpreise können sich unvorhersehbar entwickeln

Nach Jahren des Wachstums zeigen manche Analysen bereits eine Überbewertung am deutschen Immobilienmarkt. Wer heute verkauft, weiß nicht, wie sich Markt und Nachfrage entwickeln werden. Womöglich fällt der spätere Erlös aus Ihrer Immobilie kleiner aus als zu Vertragsbeginn angenommen.

Gut beraten, besser entscheiden: So gehen Sie sicher vor

• Informieren Sie sich unabhängig: Nutzen Sie neutrale Ratgeber, wie z. B. von teilkauf-vergleich.com oder immorentencheck.com, um Angebote und Anbieter zu vergleichen.
• Holen Sie Vergleichsangebote ein: Prüfen Sie mehrere Modelle und rechnen Sie alle Kosten, auch versteckte Gebühren, durch.
• Berücksichtigen Sie Alternativen: In manchen Fällen sind klassische Hypothekendarlehen, Leibrente oder ein kompletter Immobilienverkauf mit Umzug die bessere Wahl.
• Binden Sie Angehörige ein: Sprechen Sie offen mit Familie oder Vertrauenspersonen, bevor Sie Verträge unterschreiben. Vier Augen sehen mehr – und ein Gespräch schützt vor überstürzten Entscheidungen.
• Holen Sie juristischen Rat ein: Lassen Sie sämtliche Vertragsunterlagen durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen. Erst mit vollständigem Verständnis aller Klauseln können Sie abwägen, ob das Angebot zu Ihnen und Ihrer Lebensplanung passt.
• Klären Sie alle Details, bevor Sie unterschreiben: Offene Fragen sollten Sie unbedingt vor dem Notartermin klären. Ein unterschriebener Vertrag bindet Sie und lässt sich meist nicht rückgängig machen.

Fazit: Teilverkauf ist Vertrauenssache – Ihr Zuhause verdient die beste Lösung

Der Immobilien-Teilverkauf ermöglicht es, Kapital aus dem eigenen Zuhause zu schöpfen, birgt aber finanzielle und juristische Risiken, die sich oft erst viele Jahre später offenbaren. Lassen Sie sich nie zu schnellen Entscheidungen drängen und vergleichen Sie immer mehrere Anbieter. Ziehen Sie Fachexperten hinzu, bevor Sie Verträge unterschreiben, und überlegen Sie, ob Alternativen wie Leibrente, Hypothekendarlehen oder ein klassischer Verkauf nicht besser zu Ihren Bedürfnissen passen. Wertvolle Praxiseinblicke zu Vorteilen und Nachteilen finden Sie ergänzend hier im unabhängigen Ratgeber.

Ihr Eigenheim bedeutet Sicherheit – handeln Sie mit Weitblick und lassen Sie sich umfassend beraten, damit Sie Ihre Entscheidungen auch in Zukunft nicht bereuen.